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北京启动了危房改造试点工程 明确了成本分摊等七大重点

2020-07-02 14:58:00来源:北京商报  

为进一步深化旧住宅区综合整治,有序推进危房改造,7月1日,北京市住房和城乡建设委员会、市发改委、市财政局联合发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》。《意见》对如何在北京实施危房改造试点工程作了详细规定。试点项目包括五个方面:组织实施、土地规划政策、资金政策、产权登记和物业管理,以及与基于申请的租金收回和住房保障政策的联系。根据《意见》的内容,《今日北京商报》记者梳理出与群众密切相关的七大要点。

要点一:

明确危旧楼房适用范围

两类建筑可纳入改建范畴

《意见》明确表示,危房改造要先行试点,区政府要选择试点项目并组织实施,市有关部门要给予政策支持。

在危旧房改造试点工作中,《意见》指出,市、区房管部门认定的结构不良、年久失修、基础设施缺乏损坏、存在重大安全隐患的简易住宅楼,以及房屋安全专业检测单位认定的无加固价值、无加固方法、严重影响生活安全和生活质量的危旧房,被列为北京市危旧房改造试点工作的目标。

《意见》除了规定上述两类建筑符合北京市危险旧建筑试点条件外,还规定了涉及不可移动文物、历史文化街区和不能就地重建的重点区域的危险旧建筑按有关规定执行。中央单位(包括中央国家机关、驻京部队、中央企事业单位)危房改造政策另行制定。

要点二:

改建建筑使用功能提升

简易楼可适当增加厨卫面积

《意见》提出,原则上居民数量不会比现在增加,原有居民住房的居住面积不会减少。简单建筑等非完整房屋可按成套房屋设计,居民的厨房和卫生间面积可适当增加,重点解决提高建筑使用功能的问题。

“允许增加建筑规模,既不是无限增加,也不是变相的房地产开发,而是根据规划条件和场地条件,适度增加建筑规模。”市住房和城乡建设委员会相关负责人解释说,危房和旧房改造必须以北京市新的城市总体规划和分区规划为依据,遵循区域总量平衡、不增加户数的基本原则,以消除住宅隐患和安全隐患为根本出发点和落脚点,推进城市有机更新,适当改善居民生活条件。

与此同时,《意见》还指出,按照地块控制条例集约利用土地资源,可以合理利用地下空间、闲置空间和闲置空间,建设区域性运营和非运营配套设施,但也规定了限制条件:运营配套设施用地通过协议出让方式提供,新增配套设施由区政府安排使用,使用目的不可改变。

要点三:

改建资金采取成本共担模式

特定条件居民要分摊部分改造成本

在具体的实施环节,谁来支付重建项目的费用?《意见》明确表示采用“成本分担”模式,重建资金由政府、产权单位、居民、社会组织等主体筹集,可通过政府专项资金补贴、产权单位出资、居民出资、公房销售集资、经营性配套设施租赁销售等多种方式解决。

第一种方式是政府补贴。重建项目包括在全面重建的范围内

居民出资包括以下情况:如果居民因经济困难无力负担,他们可以继续租赁重建的房屋。原住房面积部分,继续按照公有住房租金标准收取租金;改建后的新增面积,按公共租赁住房租金标准收取租金。

原住房为购买公房或商品房的居民,除政府和产权单位补贴外,应承担原住房面积综合重建费用的不足部分。改建后新增住房面积的费用不应低于综合重建费用负担,也可由同等地段、同等质量的普通商品房价格的70%左右承担。

第三种方式是产权单位的出资。房屋产权单位应切实履行业主的责任,所收缴的销售款应用于改建工程。

要点四:

危旧楼房改建“房本”有着落

承租公房居民可出资获得房屋产权

如何处理改造项目的“房间本位”?《意见》在“财产登记和财产管理”一栏中指定。

根据《意见》,项目改造完成后,实施单位可申请国有建设用地使用权和房屋所有权的首次登记,包括新增建筑面积在内的单体房屋统一登记为“经济适用住房产权管理”。

其中,原住房已改建为商品房并购买了公房,这在办理不动产权利登记时应予以注意。商品房上市转让时,不支付土地价款,但应支付新增面积。公共服务配套房由政府投资,产权归区政府所有。首次登记后,实施主体应免费移交区政府指定部门。

出租公房的居民,如果愿意取得已装修房屋的产权,应承担部分房屋装修费用。其中,原面积部分,负担费用不高于综合重建费用不足部分,政府和产权单位补贴除外;改造后的新增面积应由不低于综合改造费用,或同一地段、同一质量的普通商品房价格的70%左右承担。具体标准由区政府制定。

购买公房或商品房的居民,除政府和产权单位补贴外,应承担原住房面积综合重建费用的不足部分。改造后新增住房面积的费用应不低于综合改造费用负担,也可由同等地段、同等质量的普通商品房价格的70%左右承担。

在物业管理方面,装修方案中应明确规定标准的物业管理。改造工程竣工后,业主应按规定缴纳住宅专项维修资金和物业服务费用,其中物业管理服务可设立单栋。

要点五:

与申请式退租和住房保障政策衔接

回迁房产权参照经适房管理

根据《意见》,危房改造也将与申请退租和住房保障政策挂钩。在申请回租方面,当居民被纳入当地重建项目时,他们可以自愿选择搬回或搬出原址。

具体来说,如果居民自愿选择原址迁回并取得该房屋的产权,《意见》明确表示,包括新增建筑面积在内,单套房屋的产权统一登记为“按经济适用住房产权管理”。

据了解,如果居民在获得不动产权利登记证后选择上市交易,他们需要支付3%的土地价格。但是,对于原住房中已转为商品房和已购公房的部分,在登记不动产权利时应予以注明。商品房上市转让时,不需要支付土地价款,只需支付新增面积

与旧住宅区改造类似,危险旧建筑改造将是公开透明的,并将充分征求居民意见。

根据《意见》的内容,在确定实施主体、调查居民重建意愿、制定重建设计方案和实施方案、重建协议内容等工作中,应充分征求居民意见。其中,重建意向的调查、重建设计和实施方案的协商需要不少于2/3的总户数的同意,重建协议的内容需要不少于90%的居民同意后才能推广。

根据《意见》中规定的工作流程,实施方在就上述内容与居民充分协商后,可以与居民签订重建协议,该协议在重建项目范围内不少于90%的居民同意签订重建协议后生效,协议生效后开始居民周转和搬迁。如果达不到合同比例,重建项目将自动终止。

最后,通过该区的发展和改革、自然资源的规划以及住房和建筑部门审批程序的优化和简化,按照该区重建项目的建设程序办理项目审批、建设项目规划许可证、建设、竣工备案和房地产登记等必要程序。

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