“壮汉断腕完全值得拥有房产”？海南仍然需要房地产 但

"欢迎来到海南探险！"

6月8日，一场空前盛大的新闻发布会在北京举行。海南党和政府的“最高领导人”和许多部委的领导出席了这次海南的盛会，深刻解读了《海南自由贸易港建设总体方案》(以下简称“总体规划”)的相关政策，并伸出了橄榄枝。

在房地产方面，记者进行了梳理，发现在近1.5万字的总体规划中，只有一处提到“房地产”，即“支持创新和规范发展房屋租赁金融业务，支持发展房地产投资信托基金(REITs)”。然而，在6月8日举行的新闻发布会上，“房地产”仍然是一个无法回避的话题。海南省委书记刘慈贵两次提到海南房地产，立即引起媒体关注。

从五年前的“欢迎来海南买房”到今天的“与房地产决裂”，海南房地产经历了“冰与火”。海南房地产业进入“后市场”了吗？在此之前聚集在海南的房地产开发商呢？

对此，一些专家认为，“海南不是房地产加工厂”的提法不能被误解为海南“完全去房地产化”的假设。这绝对不是推翻房地产，更不用说“扼杀”房地产。希望并呈现房地产市场长期、稳定、健康、合理发展的新格局。

海南5年房地产发展“简史”

“我们严格控制房地产。海南的房地产并没有像外界希望的那样建成，而是变成了一个房地产加工厂……”6月8日的新闻发布会进行了16分钟，海南省委书记刘慈贵抛出了“海南房地产”这个“敏感”话题。

几分钟后，央视新闻客户首先推出了海南不是房地产加工厂的消息，然后所有媒体都进行了报道。

事实上，刘次贵书记提到的海南房地产只是新闻发布会上的一个“小插曲”，说明海南不可能是一个单一的现代产业体系。在产业选择方面，主要集中在三大领域：旅游业、现代服务业和高科技产业。

刘慈贵还谈到了海南此前的“两个暂停”政策。早在2016年2月23日，海南省政府就颁布了《关于加强房地产市场调控的通知》号(傅穹[〔2016〕22号)，即“两个暂停”政策，刘慈贵将其概括为临时土地出让和临时建设用地出让。“两停”政策指向“新建商品住宅项目”。在接下来的两年里，海南至少发布了四份与“两个暂停”相关的政策文件。

根据官方数据，2015年底海南商品房存量约为4100万平方米，消化期约为50个月，其中商品房存量消化期约为45个月。当时，海南有13个市县的周期高于全省平均水平，其中海南省西南部的乐东县的周期为117个月。

在“两个暂停”系列政策和清仓“两个推动”下，截至2016年底，海南省商品房存量约为2500万平方米，比上年减少约1000万平方米，清仓周期缩短至23个月。到2017年底，海南的商品房库存已经减少到11个月。这也意味着海南各市县将不再把商品房限购作为主要目标和任务，海南房地产市场的限购基本结束。

2018年4月22日晚，海南省政府召开新闻发布会，宣布海南“最严格”的房地产限购政策，对商品房实施全球限购。随后，海南继续加大对该省房地产市场的政策调控力度，直到今年5月22日出台了“对当地居民的两套购房限制”规定。

2019年，海南完成房地产开发投资1336.18亿元，同比下降22.1%。商品房销售面积893.4万平方米，同比下降42.1%。海南省住房和建设厅表示，海南已严格执行“全球限购”政策，房地产市场正在运行

在6月8日的新闻发布会上，刘慈贵向媒体坦言，在海南实施“两个暂停”政策之前，海南有2万多家房地产开发商，持有数十万亩可用于商品房开发的土地资源。许多市县依靠房地产销售来建造房屋以获得税收和固定资产投资。

他说，由于海南取消了三分之二的市县的固定资产投资评估和财政收入评估，实际上也对市县的房地产业施加了根本性的限制。

那么，在“与房地产决裂”和“与强者决裂”的情况下，海南的房地产业是否已经陷入了“倒闭”和“清盘”的两难境地？

中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受采访时表示，“海南不是房地产加工厂”的说法不能被误解为海南的“完全去房地产化”假设。这绝对不是推翻房地产，更不用说“摧毁”房地产。希望并呈现房地产市场长期、稳定、健康、合理发展的新格局。

记者还了解到，最近的闲置土地清单显示，海南有1100多宗闲置土地，总面积超过88950亩。一些媒体做了特别的统计。闲置土地面积相当于过去6年海南出售的土地总量。上述绝大多数未使用的土地使用权是以各种大大小小的住房企业的名义登记的，其中包括许多大型国有住房企业。闲置土地的原因复杂多样。土地供应的大部分时间是在上世纪90年代，其中一些时间是在2000年以后获得的。

“在海南实施“两个暂停”政策之前，开发商有几十万亩土地资源可用于商品房开发”，即上述闲置土地清单上的近9万亩土地。一些房地产业人士表示，海南处置闲置土地是为了“转移土地”，用于建设海南自由贸易港。然而，闲置土地的处置不是一件简单的事情，而是一项复杂的任务。"目前，土地使用权仍在开发商手中."

那么，除了上面提到的闲置土地，开发商还能持有多少土地从事房地产开发？对外界来说，这仍是一个谜，因此海南立即“去国有化”是不现实的。

谢逸枫认为，对“不做房地产加工厂”的完整解释有两层含义。首先，必须控制好房地产开发的速度、规模、供应、土地价格、房价、杠杆、泡沫和风险。其次，它背后的意义和目的是防止房地产再次仓促行动，并避免重复错误的历史教训，如房地产公司集中土地投机、全民炒房、供大于求、规模过大、积压、高杠杆、高地价、高房价泡沫和崩溃风险。

但海口市房地产协会秘书长王璐认为，海南是第一个调整产业结构的地区，海南30年的商品房经济发展任务已经正式结束。

海南房地产已到“尾盘”？

“在中短期内，海南将不得不立即‘切断’最粗暴的支持，这不符合省级、不科学和客观的城市发展规律。”谢逸枫说。

谢逸枫认为，从某种意义上讲，海南自由贸易港的建设离不开房地产的支撑，幸福小康生活的实现离不开房地产的支撑。就区域工业地位而言，它只是从以前的主导工业地位“降级”为从属工业地位。

"未来，海南商品住宅项目的发展会消失吗？"海口房地产协会秘书长王璐说，当然不是，但是海南的商品住宅消费者锁定在当地居民和进口人才。他说，对于房地产企业来说，规模的时代已经不复存在，严峻的发展条件要求企业具有极高的综合能力。房地产企业只有挖掘自身产品的价值，增强自身的开发能力，才能提升自身的溢价能力。

易居研究所智库中心的研究主任严跃进告诉记者

海南现代管理学院院长、全国有突出贡献的专家王义武，直接抨击了海南房地产开发中存在的三大问题：空置率高、利用率低、海南旅游房地产开发思路不清晰。他告诉记者，海南房地产的“投资投机”特征是不正常的。海南的买家大多是候鸟和老人，这导致房子的利用率低。“两个投资”(投资投机)改变了海南房地产的用途和性质。

王义武还重点介绍了海南旅游地产。他认为旅游房地产的最大特点应该是流动性和时效性，即旅游房地产的使用权应该是流动性和时效性。最大的特点不是产权的转让，不是房屋所有权的转让，而是住宅使用权的转让。旅游地产与住宅地产的混淆导致了海南旅游地产的不良发展和对住宅地产的冲击。