深圳房地产市场:热卖市场、冷租赁市场

在二手房价格两年后于3月份回升至第一位后，深圳二手房销售价格4月份同比上涨10.3%，主要一线城市和房地产市场强劲复苏。

深圳中原研究中心的监测数据显示，4月份深圳的租金回报率继续下降，至2019年以来的最低水平。

市场参与者认为，这直接关系到深圳房屋租赁市场供给的增加和需求的疲软。在深圳，第三产业如外贸和科技十分活跃，经济和年轻人的就业在短期内或多或少受到这一流行病的影响，这也削弱了对住房租赁的需求。完全恢复到以前的水平可能需要一些时间。

出租靠运气

今年4月，在新的冠状肺炎疫情的风险逐渐消除后，宝安宝中区的房地产市场似乎在一夜之间着火了，那里的人们只需要购买房屋。过去，每平方米出售的二手房价格为8万元，而现在上升到了每平方米10万元左右。

根据深圳市规划和自然资源局的数据，今年4月，深圳共售出2704套一手住宅，同比增长40%，成交面积为257525平方米，同比增长37.7%。

根据深圳市住房和建设局下属的深圳房地产信息平台发布的数据，4月份深圳二手商品房交易量为65.94万平方米(7679套)，同比增长0.78%。

国家统计局5月18日的统计数据显示，4月份，深圳二手房销售价格同比上涨10.3%，北京同比下跌0.2%，上海同比上涨2.3%，广州同比下跌0.5%。今年3月，深圳房地产市场率先复苏，二手房价格两年后又回到第一位。

然而，租赁市场是另一回事。

前几年的3月和4月，是租房的旺季。应届毕业生提前找到房子，回到深圳工作租房。租赁市场正在蓬勃发展。但今年，在一场流行病之后，租赁市场的日子已经变了。

“最近积压的房子越来越多。深圳每个区都有很多出租屋，但出售和出租并不容易。许多房东找不到租户来减租。”租赁代理人刘表示，过去，个人业主每年的租金涨幅在3%至5%之间，今年很少有业主提价。

刘宝安区是外来人口聚集的地方。许多在南山和前海工作的白领，以及在附近沙井和其他工业园区工作的工人将选择在宝安区租房。除了方便的通勤和成熟的生活设施，各种价格梯度的租户可以很容易地找到合适的住房。然而，今年深圳楼市的情况让他有点困惑。

深圳中原研究中心的监测数据显示，4月份深圳的租金回报率继续下降。4月份，该市住宅月租金为71.0元/平方米，较上月上涨0.10%。租金回报率继续下降至1.41%，为2019年以来的最低水平。

“在宝安，连地铁入口处的房产都空着。出租这所房子太难了。这是我从未见过的情况。”租赁代理人陈哀叹道，即使到了续约的时候，房东也不会夸大其词，这对稳定现有租户是有好处的。

外地人聚集的城市中的村庄的租赁情况也不乐观。

位于宝安区西部的古城村距离沙井工业区不远，租金低廉，生活成本低，交通便利，有大量的“深漂”者。前几年，外国工人喜欢租农民住房改革公寓，其中许多今年空置。

“像这样的农民房屋被改造成公寓，楼下有信用卡，每天打扫走廊。一个房间和一个大厅花费大约2200元。前几年三月中旬，租金基本完成，所以不用担心租金。他们不仅今年不敢提价，而且三分之一的房子没有出租。”深圳人王跃有些苦恼

活跃在南山区动漫园区的租赁市场经纪人陈昌莲无奈地表示，确实有很多房屋租金在下跌后会再次下跌，房东担心没有租户。“往年五一前后，交易都很活跃，一套公寓可以在十天左右租出去。现在它不能在2-3个月内租出去，基本上要靠运气吃饭。”

一家中介公司的人力资源人员告诉第一财经记者，最近几天，许多经济实力弱、客户资源丰富的主要房东都转向经纪人出售他们的房子。“深圳的二手房市场已经回暖，中介将开出账单。即使需要两到三个点，佣金也会一层一层地减少，这也是成千上万净收入的来源。目前，卖房子比做出租代理好。许多临时换工作的主要房东也有类似的心态。”

放盘量大助推租赁市场遇冷

许多来到中国的人都有租房的经历。根据贝壳找房子的数据，深圳1071万套住房中有73.5%是租房，80%的深圳人租房。

一些房屋租赁市场人士认为，这与深圳租赁市场供应量的增加直接相关。

“我们公司今年的租金比去年高很多。例如，宝安区驻军和营业额等租赁活动活跃的地区，今年公布的租金账单同比增长约50%。“一家中型租赁公司的负责人说，他周围的许多租赁公司都遇到过类似的情况。

“今年第一季度，一线城市的租赁市场复苏速度慢于二线和三线城市。深圳已经受到疫情的影响，营业额没有恢复到去年同期的水平。”美国联盟财产国家研究中心主任何倩茹指出，与过去相比，供应增加了，但需求减少了。南山和宝安等核心租赁区的空置率自然会上升。

许多市场参与者认为，经济和年轻人的就业在短期内或多或少受到这一流行病的影响，他们可能需要一段时间才能完全恢复到以前的水平。然而，深圳有大量的年轻移民和强大的潜在租赁需求。尤其是在深圳，买房和上车的门槛逐年提高，这让许多人坚信深圳租赁市场的基本面不会崩溃。

一位努力买下第一套房子的90岁老人告诉第一财经记者，他已经筹集了300-400万元上车，他的月收入稳定在3万元左右，这几乎是附近有房子的人的基本情况。

根据连锁店发布的《2020中国青年居住消费趋势报告》，如果在深圳购买一套三居室，家庭安全年收入应该达到73万元。两居室的年收入应该达到58万元；即使是一个房间，年收入也是39.4万元。

然而，深圳更多的是一个普通的租户，月收入约为1万英镑，无法赶上房价上涨的速度，无法获得足够的首付，无法登车，形成了一个庞大的租房大军。

疫情的突然袭击也加深了上述90后对深圳房地产市场的了解。从3月初数以千万计的豪宅和公寓产品的“第二缕阳光”，到4月房地产市场的“茶费”重新浮出水面，再到深圳房地产中介协会最近首次发布的“热点地区房地产样本项目报价数据观察表”。

长期以来意识到在深圳买房难、住房租赁市场冷的城中村业主们坚信，一大批租户会主动或被动地进入租赁市场。目前，他们中的许多人已经开始“自助”:一些关于减租的小视频已经在聊天和微信群中传播开来，老住户被要求帮助他们的老乡和同学询问是否有住户来深圳。

许多深圳人认为，与火热的房地产市场相比，深圳房地产市场的真正面貌是一个出租屋市场，销售量增加，成交量减少，租金略有下降。