南京发布首个租赁风险预警

如果你签了租约并存档，你将通过监管账户收到并支付租金。南京市及区房屋租赁管理部门将继续跟踪公司租赁银行监管的落实情况，并邀请相关租赁方在与公司开展租赁业务时注意防范风险。

(3)欢迎社会各界向市、区房屋租赁管理部门举报涉嫌“高收入、低产出”、“长收入、短支付”的高风险房屋租赁机构。

政策发布

租金托管，凡是经签

《扬子晚报》记者搜索了“成城房地产管理有限公司南京分公司”，根据数据，该公司成立于2019年6月3日，目前经营状况为“在营业中”。其业务范围包括房屋租赁、房屋信托、物业管理、家电维修等。

今年4月16日，为应对长期租赁公寓市场的各种干扰，南京市的房屋租赁指导意见签署备案，并使用了一个租赁合同范本。同时，该通知还主张，租赁合同签订备案后应进行租金托管管理。

此外，租赁机构还应在商业银行设立一个独特的租赁账户，并与银行签订租赁托管协议。采用“高收入、低产出”(业主支付的租金高于承租人收取的租金)、“长收入、短支付”(承租人收取的租金高于业主支付的租金)经营模式的租赁机构，应将在银行设立的专用租赁托管账户变更为租赁资金监管账户，设立风险保证金，并将相关租金、保证金和使用“租赁贷款”获得的资金纳入监管账户。

为何托管

为防公司“跑路”，让市场更加规范和透明

2020年3月，南京郭乐公寓的业主发现他们已经很久没有收到租金了，租户也意识到他们没有收到押金，应该在退租后退还。结果，害怕被欺骗的房主和房客来到我公寓的办公室，却发现办公室的门是锁着的，大楼是空的。此前，2019年8月，乐嘉公寓通过微信公众号发布通知称，由于公司管理不善，无法履行合同，公司宣布停止运营并关闭所有业务，导致大量员工没有营业收入，无法偿还客户债务。受影响的业主和租客只能要求有关部门处理这种情况。同年7月，南京宇恒公寓也因“高租低租”而被查问并拖欠租金。

在南京白前总经理王雷看来，资金链是这些长期公寓租户普遍面临的最大困境，尤其是今年受新皇冠流行病的影响，南京长期公寓市场的参与者数量正在减少，“门槛”越来越高。“目前，规模较大的主要是家庭成员的自由。我爱我家的公寓，小公司经营的长期公寓大多很难维护。”王雷说，目前许多长期公寓项目已经被异化为金融产品。租户通过“租金贷款”支付租金。一旦市场转向，经营者“逃离”他们的位置，房东就无法获得租金收入，租户必须继续按月还款。市场风险很大，这就是租金托管的现实意义。

一位业内人士表示，除了采用“高收入、低产出”和“长收入、短支付”的商业模式外，此类租赁和信托公司的资本实力较差。他们的注册资本往往不到100万元，而且大部分都没有到位。他们的法律代表和营业场所也经常变化。这些公司在轻资产战略中很常见，没有持续的竞争力。事实上，他们是“穿着长期租赁公寓背心”的小房地产经纪人，甚至是打着租赁企业旗号进行欺诈的非法信托公司。

该人士表示，近年来，长期租赁公寓发展迅速。然而，相关法律法规等监管的相对缺失，导致许多长期租赁公寓“雷声大，雨点小”。南京引入的租金信托制度可以保护

一、“高收入-低收入”租赁信托公司主要通过“委托代理”、“资产信托”和“终身服务”等方式向房东收取房款。按照企业的正常盈利模式，信托公司应该参照企业的市场租金和运营成本来收取房款。在获得住房后，他们应通过翻新、分配家具、家用电器和其他设施和设备以及提供家政服务来提高租赁质量，以赚取差价。然而，这类信托公司通常不会将资金投资于用于翻新和分配家具及其他设施和设备的受托住房。在收到住房后，他们直接把它转移到外面出租。支付给房东的租金往往高于向承租人收取的租金。

第二，租赁信托公司如“长期付款和短期付款”通常与业主签订3-5年的信托协议，然后作为代理人或出租人与承租人签订租赁合同。托管公司通常同意房主按月或按季度支付租金，但要求租户按六个月或一年支付租金；一些信托公司还与金融机构合作，向租户提供“租赁贷款”，以获得全年租金。由于托管公司向租户收取的租金要比房东收取的租金长，所以要花很多钱。

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官方盘点 租房陷阱几大套路

根据我家南京研究所4月份南京租赁市场的大数据，3月份南京租赁市场呈现复苏趋势，4月份租赁活动逐渐恢复正常。从租金水平来看，2020年4月南京的平均租金为41.7元/平方米，比上个月增长5%，略高于2019年4月的41.5元/平方米。从租赁市场需求来看，4月份南京租赁市场客流量基本恢复到疫情前水平，4月份受2、3月疫情影响的租赁需求有所释放，表明租赁市场需求基本恢复，租赁市场活动有所回升。

在成交量方面，2020年前四个月，4月租金成交量保持“高位上行”和稳定趋势，疫情对租赁市场的影响逐渐减弱。所有地区的租金在4月份普遍略有上升。建邺区、鼓楼区、秦淮区等主要城市中心区租金相对较高，平均租金在50元/平方米以上，尤其是建邺区，4月份平均租金达到53.3元/平方米，单位平均租金达到4105元。

然而，年轻顾客居住的江宁区和浦口区的租金水平变化不大。