最高法解释疫情下的房屋租赁和买卖合同纠纷

新的皇冠肺炎疫情给生产和生活秩序带来了影响。涉及传染病纠纷的民商事案件时有发生。这种流行病被认为是不可抗力吗？由此产生的经济纠纷能否不负责任地得到解决？

5月19日下午，最高人民法院发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，重点关注受疫情影响的销售合同、房屋租赁合同、金融合同、医疗保险、企业破产等各类案件，并提供了23条具体指引。

最高人民法院审判委员会专职委员、二级法官，最高人民法院第二届人民法院院长、一级高级法官林，介绍了如何正确审理涉及新皇冠肺炎疫情的民商事案件，营造法治的商业环境。

关于租赁合同纠纷

受新一轮皇冠疫情的影响，商业压力(如客流量减少、销售额下降以及零售、餐饮和其他行业难以收回资金)导致租金支付困难。关于此类租赁合同纠纷，刘桂香表示：

首先，通常不支持终止租赁合同的请求。

这里所指的一般情况主要是由于疫情和防疫控制措施，承租人的营业额有所下降，很难提取资金，并且无法及时或足额支付租金。如果出租人提出终止合同，我们认为这种情况不会影响合同目的的实现。根据不可抗力和合同终止法的规定，我们不支持他提出的终止合同的诉讼。

其次，更改合同的请求通常得到支持。

营业额下降和资金筹集困难主要是由于疫情和防疫控制措施的影响，属于不可抗力。此时，我们将根据公平原则，结合双方的具体情况和经营状况，调整租金或支付租金的期限。这种要求根据指导得到支持。

在第三种特殊情况下，如果出租人是出租房屋用于经营的国有企业或行政事业单位，根据国家颁布的相应优惠政策，在疫情期间，作为出租人的国有企业或行政事业单位在一定时期内免交租金。

刘桂香强调了允许解除租赁合同的两种特殊情况。

在第一种情况下，例如，春节，或由于某些季节性需求，展览和庙会安排在场地。如果租赁合同在此时继续，合同的目的就不能实现。在这种情况下，合同可以解除。

还有一种情况是，完全确定不可能再次支付租金，合同不能再次履行，也不可能支付更长时间的租金。本案应允许双方请求终止合同，法院应予以支持。事实上，这些束缚早就被解除了，这样一方就可以寻找新的商业机会。

关于商品房买卖合同

林解释商品房买卖合同的有关规定。

因疫情或防疫措施，出卖人未能在约定期限内交付房屋，或者买受人未能在约定期限内支付购房款的，人民法院将不支持当事人解除合同的请求。当事人要求变更履行期限的，人民法院应当根据案件的实际情况，按照公平原则进行变更。